房住不炒
房地產(chǎn)風(fēng)光不再
如何優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置
將多余的房產(chǎn)轉(zhuǎn)化成金融資產(chǎn)
兼顧資產(chǎn)保全、傳承和控制
且聽紅豆爸娓娓道來......
本文全長4370字，閱讀時間約7分鐘。
現(xiàn)狀
據(jù)美國《商業(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站報道，2017年全球私人財富排行榜，北京和上海分列第五和第六位，私人總財富分別達(dá)2.2萬億美元和2萬億美元。北京人真的很有錢，至于說原因嘛，看完這段視頻你們就知道了
進(jìn)一步研究中美家庭資產(chǎn)配置對比，我們發(fā)現(xiàn)，隨著近十年中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，貨幣超發(fā)，房價兇猛上漲，中國城市家庭資產(chǎn)近80%來源于房產(chǎn)，而金融資產(chǎn)只占據(jù)不到12%，遠(yuǎn)低于美國的42.6%。當(dāng)然這也不能怪老百姓，國內(nèi)可投資渠道匱乏，連賭場都不如的股市洗劫了無數(shù)人的財富夢想，房地產(chǎn)成為最好的資產(chǎn)避風(fēng)港，造就了無數(shù)財富神話。
來源：《2018中國城市家庭財富健康報告》
中國家庭的財富結(jié)構(gòu)畸形，嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，家庭財富將隨著房產(chǎn)價格劇烈波動，房地產(chǎn)泡沫和居民高負(fù)債已經(jīng)危及金融系統(tǒng)的安全和社會穩(wěn)定。正因?yàn)槿绱耍瑒倓偨Y(jié)束的中共中央政治局會議，再次堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
可以肯定的說，房地產(chǎn)牛市已經(jīng)終結(jié)，北京也不例外。尤其是那些沒有學(xué)區(qū)價值的老舊小區(qū)，將處于有價無市的尷尬境地。隨著房產(chǎn)稅的推出以及房屋使用壽命的到期，這些房產(chǎn)的價值也將急劇縮水。
生活在北京，手握3套及以上房產(chǎn)的家庭比比皆是，擠地鐵的一多半都是千萬富翁
。紅豆爸和他們交流家庭財務(wù)安全保障時，經(jīng)常會探討一個問題，該如何處置多余的房產(chǎn)呢？本文將給大家提供一個全新的思路。
與王姐的對話
王姐今年50歲，兒子21歲，家庭年收入40萬，在北京有3套房子，其中一套位于海淀區(qū)的60平米老舊房子用于出租，每年房租10萬，市價500萬。上周三，我們在星巴克，開始了下面的對話。
紅豆爸：“王姐，您對孩子的未來有怎么規(guī)劃呢？“
王姐：“他明年就大學(xué)畢業(yè)了，幫他找一份好工作，我也就算基本完成任務(wù)了。“
紅豆爸：“那他要結(jié)婚的時候，您不能不管吧？“
王姐：“那就把那套小房子騰出來給他。“
紅豆爸：“他結(jié)婚也得十年后了吧，您覺得兒媳婦愿意住在又舊又小的房子里嗎？“
王姐（沉思了一會）：“不愿意的話，那就住在另外一套大房子里，小房子繼續(xù)出租。“
紅豆爸：“您就這一個兒子，這三套房子都得留給他，對吧。“
王姐：“遲早吧，他要是不孝順，娶了媳婦忘了娘，我就把房子賣了，錢留給自己花。“
紅豆爸：“對，這些財產(chǎn)都是您和張哥賺來的，你們再過幾年就退休了，把孩子安排好了，就該好好享受生活了吧。“
王姐：“是的，我們計劃周游世界呢。“
紅豆爸：“真羨慕您。王姐，您覺得北京的房價還會漲嗎？“
王姐：“夠嗆了，我那套小房子這兩年就沒漲了，比最高點(diǎn)下跌100萬了。“
紅豆爸：“嗯，我覺得也是。我特別想問您，您那套房子的年租金收益率也就2%，您覺得高嗎？“
王姐：“不高啊。反正這套房子是單位分的，沒花什么錢，現(xiàn)在一年能有10萬的房租也知足了。再說這年頭也沒啥好干的，手頭也不缺錢，就沒想那么多。“
紅豆爸：“您現(xiàn)在的投資渠道都有啥啊，炒股票嗎？“
王姐：“嗨，別提了，早就不炒股票了。現(xiàn)在也就買些基金和銀行理財，5個點(diǎn)就知足了。“
紅豆爸：“看來您是穩(wěn)健保守型的。我也認(rèn)為，當(dāng)下保本比收益重要，保錢比掙錢重要，咱倆的投資觀理念在這方面是一致的。
下面，我給您介紹一下世界最具權(quán)威的家庭資產(chǎn)配置準(zhǔn)則，就是下面這張標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖，是在調(diào)查了全球10萬個財富穩(wěn)健增長家庭后得出的結(jié)論。您發(fā)現(xiàn)您的問題了嗎？“
王姐：“嗯，我家三套房，也買了一些基金，所以生錢的錢的比例在80%左右吧，太高了，保命的錢和保本升值的錢也低。“
紅豆爸：“這些比例不一定完全適合您的家庭，但是很有參考價值。您用于保障方面的資產(chǎn)比例的確有點(diǎn)低。在資產(chǎn)傳承方面，您和張哥有何想法嗎？“
王姐：“還真沒怎么想過，也沒太多錢，給孩子留點(diǎn)，能花就花了，房子估計最后就留給孩子了。“
紅豆爸：“嗯，中國父母都會把房子留給孩子，但是如果只是簡單把房產(chǎn)或者金錢留給孩子，其實(shí)會給孩子帶來很多意想不到的風(fēng)險或者隱患，財富也可能會失控。“
王姐：“不太明白你的意思，為啥啊？
“
紅豆爸：“因?yàn)榉孔犹靛X了，您太值錢了啊。您這三套房子的市值已經(jīng)超過了2000萬了！試想一下，如果孩子知道躺著就會有2000萬，您認(rèn)為是好事嗎？如何傳承資產(chǎn)，其實(shí)不是個簡單的問題，要綜合權(quán)衡并提前規(guī)劃。父母都希望一代比一代強(qiáng)，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，但富不過三代幾乎是所有中國人的宿命。“
王姐：“那你給我講講，具體會有哪些風(fēng)險？“
紅豆爸：“當(dāng)孩子知道自己這一輩子都衣食無憂，他還會去努力上進(jìn)嗎？當(dāng)孩子的婚姻發(fā)生了風(fēng)險，您留下的財產(chǎn)會有多少被分割？如果提前就把房子過戶，孩子不孝怎么辦？如果孩子不幸身故怎么辦？還有遺產(chǎn)稅等等“
王姐：“那有什么更好的辦法呢？“
紅豆爸：“我記得您那套小房子是80年代蓋的吧，已經(jīng)三十多年了，您覺得還能住30年嗎？30年后還能值多少錢呢？“
王姐：“應(yīng)該早就拆了吧，根本住不了70年，不拆也賣不了啥錢。“
紅豆爸：“對，其實(shí)咱的思路已經(jīng)逐漸清晰了。我的建議是這樣，您把那套小房子賣掉后躉交一筆500萬的年金保險，把房產(chǎn)轉(zhuǎn)化成一筆大額的金融資產(chǎn)。保單結(jié)構(gòu)方面，您作為投保人和身故受益人，孩子是被保險人也是生存受益人。孩子從26歲開始每年領(lǐng)取8萬多的生存年金，56歲開始每年可以領(lǐng)取27萬的生存年金，71歲到88歲每年領(lǐng)取54萬的生存年金。一共累計領(lǐng)取1620萬的生存年金，為孩子的人生提供源源不斷的現(xiàn)金流，可以認(rèn)為是一套無形的金融房產(chǎn)了。最終還有近2000萬的分紅。您覺得咋樣？“
年金利益演示圖
王姐：“和銀行理財相比，收益率如何？“
紅豆爸：“我知道您是學(xué)財務(wù)的，對收益率很敏感，那咱就先談?wù)勈找媛省０凑漳壳暗氖找媛仕剑?00萬的銀行理財拿到5%是應(yīng)該沒有問題的。但我需要提醒您兩點(diǎn)，首先是資金安全性的問題。自2018年4月《資管新規(guī)》出臺之后，銀行理財不許宣傳和承諾保本的窗口期很快就到了。這么大一筆錢，很難保證不會被周圍的人惦記，甚至被自己揮霍和賠掉，所謂的防火防盜防家人；其次是銀行理財收益率的穩(wěn)定性。您也知道我們國家進(jìn)入了降息周期，投資收益率都會整體降低。余額寶的收益率早已經(jīng)破3，破2甚至破1也是遲早的事。可以說，銀行5%的無風(fēng)險收益率幾乎是不可能的了。
年金的收益由固定收益和浮動紅利組成，固定收益包含在每年領(lǐng)取的生存金里，活的越長領(lǐng)的越多。紅利主要取決于保險公司的經(jīng)營和風(fēng)控能力，是浮動和不確定的，很難計算出確定的收益率，但應(yīng)該會對標(biāo)同期銀行的利率及理財收益率。97年我買了人生的第一份保險，折算成年化收益率超過了7%，而當(dāng)時銀行的一年期存款利率是8.64%，現(xiàn)在是1.5%，將來甚至可能為0。要知道我將享受這份保單7%的收益率到終身，但當(dāng)時也并沒有多少人會去買這種保險，因?yàn)槭找媛蔬€不如1年期的存款利率呢。年金的固定利率部分會以合同的方式被提前鎖定，這也就是為何銀行降息前后，會掀起一波保險年金搶購潮的原因。
單純比較收益率，只會本末倒置，舍本逐木。年金保險的最大的價值，是為家庭解決未來可能出現(xiàn)的資產(chǎn)保全和傳承風(fēng)險而提前進(jìn)行的一種資產(chǎn)配置和制度安排。所以很多人并不太在意年金的收益率，而看重保險公司持續(xù)穩(wěn)健合規(guī)經(jīng)營，因?yàn)槟杲鸬谋Ｕ掀跁掷m(xù)數(shù)十年。我給您的這個方案，為孩子提供了持續(xù)終身的、穩(wěn)定而確定的現(xiàn)金流，細(xì)水長流而不是突然給他一筆巨額的財富，對孩子也是一種呵護(hù)和保護(hù)。即使您不在了，孩子每年都在享受您的恩澤。巨額的保單紅利是屬于您的財產(chǎn)，可以用于你和張哥80歲以后的養(yǎng)老生活和醫(yī)療補(bǔ)充，也可以留給孫子，可以說是一舉多得。還有，孩子們也會希望您更加長壽，也會很孝順，您知道為啥嗎？“
紅豆作品
王姐：“我是他們的現(xiàn)金奶牛唄，可不得供著我。“
紅豆爸：“賬戶上的錢越多，風(fēng)險就會越高，尤其是老年人。經(jīng)常會有老人被騙被虐待的新聞，這些騙子抓住了老人孤獨(dú)、恐懼、糊涂和占小便宜的弱點(diǎn)，一步步將老人的儲蓄甚至房產(chǎn)騙走，那些不肖子孫也是覺得老人沒有什么價值。前幾年清華大學(xué)還有一位老教授還被騙了1800萬。“
王姐：“是啊，我爸就挺糊涂和倔強(qiáng)的，被別人忽悠騙了不少錢，攔也攔不住。我還真有點(diǎn)擔(dān)心自己以后老了也這樣。“
紅豆爸：“對啊，銀行賬戶上不一定要有多少現(xiàn)金，但掌控更多財富的權(quán)力對于我們更加重要！如果孩子不孝，您可以選擇退保，孩子就會失去現(xiàn)金流；萬一孩子離婚，保單紅利的所有權(quán)是您，巨額的紅利也不會被分割；如果孩子發(fā)生人身風(fēng)險，身故保險金和紅利都由您掌控！都說人老珠黃，人走茶涼，但有了大額年金就不會這樣了。當(dāng)然，大額年金保險還具備稅收優(yōu)惠、遺囑、債務(wù)隔離等諸多功能，我只是在財富控制這方面給您做了重點(diǎn)說明，因?yàn)槲矣X得這點(diǎn)對您非常重要。“
王姐：“的確是這樣，我的地盤我必須能做主，我很看重這一點(diǎn)！“
紅豆爸：所以啊，一定要在自己比較清醒的時候提前做好規(guī)劃和安排。把房子變成更加靈活和有一定長遠(yuǎn)收益的金融資產(chǎn)，進(jìn)可攻退可守。年金保單前期的現(xiàn)金價值很高，可以保單貸款以備不時之需，比到處借錢或者賣房子要從容多了，對吧。“
王姐：“真不錯！你給我好好做個方案，我要和老張好好商量一下。“
紅豆爸：“好的，坦率的說，年金保險的功能十分強(qiáng)大，能滿足咱們的很多顧慮和需求，今天我只是和您分享了其中的一部分。要不下周四還是這個時候，我把方案書做好了，約上張哥一起聊？“
王姐：“好的啊！幸苦你了
“
總結(jié)
宏觀上，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別高速增長的時代進(jìn)入L型發(fā)展模式，房地產(chǎn)已經(jīng)風(fēng)光不再。去年多部門聯(lián)合發(fā)布的資管新規(guī)，明確提出要打破剛性兌付，整個財富管理和資產(chǎn)管理行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的洗牌和動蕩，令很多人損失慘重，養(yǎng)老錢血本無歸。加上中美貿(mào)易戰(zhàn)、經(jīng)濟(jì)和利率下行壓力的影響，越來越多的人意識到，保錢比賺錢更加重要，從而將資產(chǎn)保值和安全性放在首位。
紅豆作品
放眼世界，財務(wù)穩(wěn)健的家庭，包括債券、信托、年金、壽險在內(nèi)的保障性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例高達(dá)60%以上，這值得國人借鑒。相對銀行和證券，政府對保險業(yè)的監(jiān)管更為嚴(yán)格。保險具備經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、資金融通和社會管理功能，是家庭財務(wù)安全和社會穩(wěn)定發(fā)展的基石。
紅豆爸認(rèn)為，對于房地產(chǎn)配置比重過高的家庭，將非自住的、尤其是老舊的房產(chǎn)逢高變現(xiàn)，轉(zhuǎn)化為更加靈活和穩(wěn)健的金融資產(chǎn)，是勇敢而明智的選擇。年金保險作為家庭財富的壓艙石穩(wěn)定器，具備安全、流動、資產(chǎn)傳承、投資理財、財富控制、稅收優(yōu)惠、債務(wù)隔離等強(qiáng)大功能，尤其是在財富控制和資產(chǎn)傳承方面，可主動應(yīng)對子女的人身和婚姻風(fēng)險，對子女進(jìn)行正向激勵，牢牢把握財富的控制權(quán)，遠(yuǎn)非一般金融工具可以比擬。
賣房子買年金，到底靠不靠譜，我相信您已經(jīng)有了答案。
也許，您需要的只是勇氣和決心了！
END
紅豆爸，工學(xué)學(xué)士經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，佛教徒
壽險規(guī)劃師，美國雙向養(yǎng)育認(rèn)證導(dǎo)師
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